房屋買賣協(xié)議書寫的時(shí)候要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來(lái)很多麻煩。如果人們?cè)谄滢k理過(guò)程中不注意一些事項(xiàng),房屋買賣協(xié)議書寫很可能會(huì)給我們帶來(lái)很多的麻煩;那么我們?cè)谄匠Ｉ钪袘?yīng)當(dāng)如何正確的房屋買賣協(xié)議書寫呢?

 一、二手房買賣合同可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

 (一)房屋買賣合同遺漏的是必要主體。一般而言,房屋買賣合同必定涉及房屋的權(quán)是誰(shuí),如果該房屋為多人所共有,而訂立該合同時(shí)共有人沒(méi)有在買賣合同上簽字的,就有可能導(dǎo)致買賣合同的無(wú)效。

 (二)房屋買賣合同的主體不合法。現(xiàn)實(shí)生活中,部分買方在訂立買賣合同時(shí)未認(rèn)真審查房主的真實(shí)性,主要是未核實(shí)房主的真實(shí)身份,某些不法分子則(如房屋的承租人)通過(guò)假的證件冒名與買方簽訂買賣合同,則可能導(dǎo)致買受人終錢房?jī)煽铡?/p>

 (三)房屋存在的物權(quán)瑕疵。指的是買賣的房屋權(quán)利不具備其完整性,比如說(shuō)被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等等情況。

 1.房屋被司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)的依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)的權(quán)利,此時(shí)出賣人無(wú)權(quán)處分房產(chǎn),買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的,合同則自然無(wú)效。

 2.買賣房屋上已設(shè)定了抵押。如果賣方已將房產(chǎn)抵押給第三方,則在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押,則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

 3.買賣房屋正在租賃。如果買賣房屋正在出租期間,則根據(jù)法律規(guī)定,承租人享有的有限購(gòu)買權(quán),買房若要確保萬(wàn)無(wú)一失,則需要賣方提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。此外,買受人還應(yīng)留意出賣人與該房產(chǎn)的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。也就是說(shuō),如果買受人購(gòu)買該房產(chǎn)是為了自住,而出賣人與承租人簽訂的承租合同又登記備案,則買受人購(gòu)房用于自住的目的可能就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

 (四)故意規(guī)避稅收。現(xiàn)實(shí)生活中,部分買賣雙方耍小聰明,采取“高買低報(bào)”、延期過(guò)戶、假贈(zèng)予等方式規(guī)避稅收,但上述行為存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn),終聰明反被聰明誤,吃虧的還是自己。

 1.“高買低報(bào)”。“高買低報(bào)”是指在二手房交易買賣雙方及中介公司在申報(bào)房?jī)r(jià)時(shí),用低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂的虛假協(xié)議申報(bào)納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是,買受人有可能根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶價(jià)格來(lái)付款,不愿意再按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格成交,造成出賣人利益受損;而此種做法也可能導(dǎo)致買受人在向銀行貸款時(shí),貸款數(shù)額過(guò)低。

 2.延期過(guò)戶。這種方法主要的目的是規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。其一般做法是:買賣雙方在達(dá)成購(gòu)房意向之后,首先簽訂一份購(gòu)房合同,規(guī)定房款交付方式、房屋過(guò)戶時(shí)間和過(guò)戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后,賣方先將房屋交買方使用,等到賣方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的時(shí)間后,雙方再將房屋過(guò)戶。此種行為的風(fēng)險(xiǎn)是:一旦二手房市場(chǎng)在合同簽訂后房屋過(guò)戶前出現(xiàn)價(jià)格上的大幅波動(dòng),無(wú)論是大漲還是大跌,買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同,從而損害守約方利益。

 3.虛假贈(zèng)與。是目前避稅方式中較為簡(jiǎn)單的一種。通常是買賣雙方在達(dá)成交易意向以后,先底下下簽訂了一份買賣合同,之后再到公證處辦理房屋贈(zèng)與合同,聲明出賣人無(wú)償將某房屋贈(zèng)與買受人,以未發(fā)生金錢交易為名,規(guī)避營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)。這種方式從法律角度看,完全屬于一種逃稅的違法行為,買賣雙方在交易過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會(huì)受到法律保護(hù),反而會(huì)在有關(guān)部門認(rèn)定存在相關(guān)違法事實(shí)后,被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過(guò)戶,將會(huì)由賣方承擔(dān)成交價(jià)格20%的個(gè)人所得稅,交易成本會(huì)更高。

 二、二手房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

 目前我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)不夠規(guī)范,風(fēng)險(xiǎn)也較大,這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。其實(shí),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的佳方法就是依法、誠(chéng)實(shí)履行合同,切勿耍小聰明。此外,建議在二手房買賣時(shí),把握四個(gè)“要點(diǎn)”。

 一是確認(rèn)房主的真實(shí)身份。買賣雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實(shí)性是否有問(wèn)題,主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí),房主要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng),需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。

 二是確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法的完全產(chǎn)權(quán)。必要時(shí)到房處管理登記部門查詢?cè)摲课莸南嚓P(guān)登記情況,保證房屋不存在任何物權(quán)瑕疵。

 三是明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間。

 四是及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。購(gòu)房者千萬(wàn)不能為了節(jié)省過(guò)戶費(fèi)用,采取所謂避稅方式,給買賣雙方都帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

 總而言之,如果我們?cè)诜课葙I賣協(xié)議書寫過(guò)程中不注意一些以上的事項(xiàng),只會(huì)給我們一些受損失,所以,要合理的書寫房屋買賣協(xié)議才能實(shí)現(xiàn)交易的安全。