新賣(mài)房應(yīng)繳哪些稅率?所謂的“2年房”又是什么意思?很多房主對(duì)此并不是很清楚,那么究竟我們所說(shuō)的2年是個(gè)門(mén)檻到底從何而來(lái)呢?生活中這種案例也是常見(jiàn)的。

3年前張小姐在北京買(mǎi)了一套一居室,現(xiàn)在打算賣(mài)掉現(xiàn)在擁有的一居室,換成一套二居室房子,來(lái)改善她的住房條件。她在向房產(chǎn)中介公司咨詢的時(shí)侯,中介人員多次詢問(wèn)它準(zhǔn)備賣(mài)出的一居室是否滿2年。如果已經(jīng)滿2年,是可以的,掛牌就能賣(mài)。張小姐在中介公司的房源展板上也看到,“2年房”的字樣被寫(xiě)在了顯眼的位置。那么,什么是“2年房”?免的是什么稅呢?張小姐對(duì)此不會(huì)很了解。

根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定,個(gè)人在出售住房時(shí),需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅、土地稅、印花稅、個(gè)人所得稅。其中《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定,對(duì)個(gè)人出售住房暫免征收土地稅和印花稅。因此,個(gè)人銷售住房實(shí)際上需要繳納個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅及附加兩種。

案例中房產(chǎn)中介人員所說(shuō)的“2年房”,是指購(gòu)房滿2年可以免營(yíng)業(yè)稅的住房。按照國(guó)家稅法規(guī)定,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,然后再加上營(yíng)業(yè)稅附加,即地方費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的2%)、費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的3%)、城市維護(hù)建設(shè)稅(營(yíng)業(yè)稅的7%)。

需要注意的是,按照《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào))規(guī)定,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。納稅人同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,按照孰先的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。因此,購(gòu)房年限具體指上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔,而非房屋年齡。

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。因此,個(gè)人賣(mài)房是否繳營(yíng)業(yè)稅,2年購(gòu)房年限是個(gè)關(guān)鍵的門(mén)檻。張小姐的一居室購(gòu)房年限已滿2年,所以她出售時(shí)將無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。