根據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款的規(guī)定：
“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”
【分析】：
根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，我們得出：
(1)在簽訂租賃合同時(shí)，租賃的期限不能超過(guò)20年。
(2)如果所簽訂的租賃合同中租賃期限已經(jīng)超過(guò)20年的，那么，超過(guò)20年的部分無(wú)效。也就是說(shuō)：當(dāng)租賃期限超過(guò)20年時(shí)，租賃期限還是以20年來(lái)算。
因此，在簽訂租賃合同時(shí)要注意20年的限制。
【法律依據(jù)】：
根據(jù)《合同法》第二百一十四條第二款的規(guī)定：
“租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”
什么是定期房屋租賃合同？定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個(gè)月的；
(2)書面約定房屋租賃期限在6個(gè)月以上的。
相關(guān)案例——
劉先生問(wèn)：我承租了一個(gè)門面房，期限寫了30年，現(xiàn)在已經(jīng)承租十多年了，我不想承租了，聽(tīng)說(shuō)租賃合同不能超過(guò)20年，否則合同無(wú)效，我想問(wèn)我能否以此為由主張合同無(wú)效？
某律師事務(wù)所王律師解答：依照法律的規(guī)定，租賃合同的期限不能超過(guò)20年，超過(guò)20年以上的部分是無(wú)效的。所以，你有權(quán)主張超過(guò)20年的部分是無(wú)效的，20年之內(nèi)的部分是有效的，但不能主張整個(gè)合同無(wú)效。
