破除公攤面積潛規(guī)則，讓大家買房時(shí)能夠少花冤枉錢。

1、什么是公攤面積

公攤面積：是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同的整棟樓公用部分的建筑面積。即：商品房的建筑面積-套內(nèi)建筑面積=公攤面積{每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="商品房銷售時(shí)，不能由各購房業(yè)主獨(dú)自使用，而為全體業(yè)主公用的部分。">公用建筑面積}

2、根據(jù)規(guī)定，以下共有建筑面積應(yīng)單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)偅珣?yīng)分?jǐn)們H為本幢服務(wù)的相應(yīng)共有建筑面積。

A、為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室;

B、獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等;

C、為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房;

D、避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層可獨(dú)立使用的部分。

下列共有建筑面積應(yīng)單獨(dú)設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)偅膊环謹(jǐn)偲渌灿薪ㄖ娣e。

A、為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房;

B、消防避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層;

C、幢與幢之間相連的通廊。

3、公攤建筑面積如何計(jì)算

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積

4、影響公攤面積的因素

A.戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點(diǎn)式樓和板式樓是不一。

B.套內(nèi)面積房子大就多點(diǎn)，房子小就少點(diǎn)。

C.公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一，公共設(shè)施、走廊越多、面積越大公攤就越大。

D.建筑規(guī)模樓度越高公攤越大。因?yàn)闃菍釉礁撸瑒t電梯、消防等公共設(shè)施越多，所以公攤面積越大。

注：公攤面積并非越小越好

因?yàn)楣珨偯娣e過高雖然會(huì)影響住宅面積，甚至?xí)ǜ嗟腻X購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設(shè)施的規(guī)模縮減，因此也將影響居住品質(zhì)。

5、公攤面積百分比≠公攤面積？

（1）公攤面積百分比不等于公攤面積。公攤百分比得出的程序是測繪部門測算整個(gè)小區(qū)的結(jié)果，而不是單純的某一套房子，因此具體到每套房子的面積就會(huì)有一定的差距。公攤百分比的誤差允許上下浮動(dòng)3%，且這樣的誤差受到法律保護(hù)，而開發(fā)商則會(huì)利用公攤面積掙取額外的利潤。

（2）表示：現(xiàn)在并沒有關(guān)于公攤面積“貓膩”的相關(guān)法律條文或規(guī)定出臺，作為購房者只能被動(dòng)的接受，而開發(fā)商則會(huì)利用公攤面積掙取額外的利潤。

有網(wǎng)友層根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)告誡大家：一套房子公攤多交15000元，1000套房子的利潤就可以達(dá)到1500萬元，開發(fā)商的利潤相當(dāng)就變得很可觀。一般來說，越是高檔小區(qū)的公攤面積越大，因?yàn)樵O(shè)施更加完備，利潤也就越大，因此購房者要多加警惕開發(fā)商的“貓膩”。

6、如何避免公攤面積潛規(guī)則

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標(biāo)明了“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。以下三招，提供給購房者參考。

第一招：索取公攤數(shù)據(jù);

在簽訂購房合同時(shí)，讓開發(fā)商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

第二招：查閱有關(guān)資料;

業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如終設(shè)計(jì)圖紙或者終設(shè)計(jì)方案、終面積測量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。

第三招：在購房合同中約定公攤面積。

《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有 關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細(xì)約 定公攤的具體部位、面積大小。是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己 的利益。萬一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費(fèi)不必要的人力和精力。