純商貸好和組合貸款各有利弊，根據(jù)自身的實(shí)際需求選擇即可。組合貸款的是指貸款人在辦理商業(yè)房貸時(shí)，同時(shí)還可以申請(qǐng)住房公積金貸款，前提是貸款人符合個(gè)人住房商貸條件，同時(shí)一直在繳納個(gè)人住房公積金。組合貸款的優(yōu)點(diǎn)是省錢，而缺點(diǎn)也比較明顯。組合貸款的辦理速度相對(duì)于純商貸來(lái)說(shuō)會(huì)慢一些，因?yàn)槭寝k理兩種貸款，手續(xù)和手續(xù)費(fèi)用也比純商貸要高很多。如果借款人是通過(guò)中介公司辦理組合貸款，還需要支付一定的服務(wù)傭金。辦理商業(yè)貸款的手續(xù)比起組合貸款來(lái)說(shuō)相對(duì)較少，辦理速度也快很多。商業(yè)貸款的利率是比公積金貸款高一些的，每個(gè)銀行的純商貸利息不一，一般在國(guó)家基準(zhǔn)利率上漲10%上下浮動(dòng)。很多人在購(gòu)買小套房子時(shí)選擇純商貸，購(gòu)買大套高價(jià)房子時(shí)選擇組合貸款。

北京及外地各有一套商貸未還清，還能購(gòu)房嗎

在京從事IT工作多年的成先生，是一位山東籍人士，但已取得了北京市工作居住證。成先生早期在青島老家買過(guò)一套住房（為住宅，非商辦房屬性），后來(lái)結(jié)婚時(shí)又在北京購(gòu)買了一套婚房，這兩套房均為貸款購(gòu)買，目前房貸還沒(méi)有還清。不過(guò)，由于目前成先生的妻子已經(jīng)懷孕，即將迎來(lái)寶寶的他們，準(zhǔn)備在北京再購(gòu)買一套面積大一些的住房。

對(duì)于升級(jí)置業(yè)計(jì)劃，成先生想要了解的是，像他這種情況，是否還能在北京貸款購(gòu)房呢？

解答：

成先生的購(gòu)房計(jì)劃能否成行，實(shí)際上涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是他是否還具有在北京購(gòu)房的資格，二是他能否再次申請(qǐng)商業(yè)貸款，以下咱們分別來(lái)進(jìn)行厘清。

首先，根據(jù)北京市限購(gòu)政策規(guī)定，已婚京籍家庭、已婚現(xiàn)役軍人和武警家庭在北京已有一套住房的可再購(gòu)買一套；單身京籍家庭在北京只能購(gòu)買一套住房。而對(duì)于非京籍已婚家庭來(lái)說(shuō)，如果持有北京市工作居住證，可在北京購(gòu)買第二套住房，否則最多只能購(gòu)買一套住房（符合連續(xù)五年在京繳納社保或個(gè)稅的條件）。

值得一提的是，通州區(qū)限購(gòu)更為嚴(yán)格。比如，已婚京籍家庭若要在通州購(gòu)買第二套住房，還需要滿足“落戶通州3年（含）以上”或“近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社保或個(gè)稅”條件之一。

就成先生的情況來(lái)看，雖然他并非北京戶籍，但他擁有北京市工作居住證，那么他在北京還可以再購(gòu)買一套住房，如果成先生想購(gòu)買的是通州區(qū)住房，還需近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社保或個(gè)稅。在認(rèn)定購(gòu)房資格時(shí)，只考察其在北京的住房，京外的住房并不計(jì)算在內(nèi)。

還需要厘清的問(wèn)題是，成先生能否再次申請(qǐng)住房商業(yè)貸款？北京我愛(ài)我家交易中心認(rèn)為，成先生在北京及外地各有一套住房的商業(yè)貸款仍在還款中，根據(jù)現(xiàn)行的銀行貸款政策，如果成先生在北京購(gòu)買第二套住房，再次申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，絕大部分銀行將不予授信。需要注意的是，倘若購(gòu)房者家庭在北京有多套住房，在沒(méi)有北京購(gòu)房資質(zhì)的情況下，不論其貸款是否結(jié)清，也都不能再申請(qǐng)住房按揭貸款。

不過(guò)，如果成先生能還清至少一套住房的商業(yè)貸款，那么所有銀行就都可以按照“二套房”的貸款資格為他審批住房商業(yè)貸款了。而貸款額度方面，則需要由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。