近房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫,就經(jīng)常會(huì)被人問“我買的是期房,現(xiàn)在還沒有交房,是不是可以賣呢?”,其實(shí)采用一些方式還是可以進(jìn)行交易的!今天本小編就給大家來講一講如果沒有房產(chǎn)證的話房子要怎么交易。

沒有房產(chǎn)證分為一下幾種情況:

1、剛剛交了首付款,但是還沒有來辦按揭

像這種情況其實(shí)就是開發(fā)商現(xiàn)在還沒有去到房管局來備案,著是好進(jìn)行處理的。

房屋買賣的雙方就可以直接去到開發(fā)商那里來辦理合同的轉(zhuǎn)讓,就是需要跟開發(fā)商來商量好,跟買方要重新簽訂另外的一份購(gòu)房合同,并且將老的購(gòu)房合同及時(shí)收回即可。然后房屋買方將房子首付款支付給賣方就可以了。接下來的事情就跟購(gòu)買新房一樣,到房管局去備案就寫買方的名字就可以了,銀行的按揭也是買方他們?nèi)マk理即可,房產(chǎn)證下來之后就直接是寫的買方的名字了。

2、正在還房貸,還沒有交房

方式一:直接更名

流程:

(1)賣方將銀行的貸款還清;

(2)賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;

(3)開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);

(4)注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。

注意事項(xiàng):

(1)房子必須還清銀行貸款

(2)更名必須取得開發(fā)商的同意

(3)買方不能再按揭了,必須全款購(gòu)買

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單,且整個(gè)過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險(xiǎn)比較大。

從國(guó)家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的,出了什么問題都只能自己兜著。

方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。

包括:

個(gè)人所得稅:總房款的1%

契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平～140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)

(契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納)

營(yíng)業(yè)稅:5.55%

第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶,風(fēng)險(xiǎn)較低;缺點(diǎn)是

稅費(fèi)較高,且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。

注意事項(xiàng)

(1)沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大,買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎!

(2)如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解,明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到,并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。

(3)對(duì)買方來講,降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。

(4)房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng),買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn),以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí),一方違約。

但是對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房或者是自建房沒有房產(chǎn)證的,好考慮清楚再進(jìn)行購(gòu)買,因?yàn)闆]有法律條款保護(hù)你的合法的權(quán)益。如果在購(gòu)買過程中出現(xiàn)問題,難以保護(hù)自己的利益。